不僅限于航空業(yè)務(wù)，機(jī)場(chǎng)需要通過所有業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)收入最大化。這在新冠肺炎疫情最嚴(yán)重時(shí)期成了焦點(diǎn)，也促使機(jī)場(chǎng)重新審視旅客之外的非航收入商機(jī)。非航收入的一大來源是機(jī)場(chǎng)擁有的廣闊土地，以及機(jī)場(chǎng)將空置房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為收入的能力。2019年，房地產(chǎn)類收入占全球機(jī)場(chǎng)非航收入的15.2%。疫情之下，對(duì)力促非航收入最大化和分散風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)場(chǎng)而言，向外出租土地是一個(gè)可行的選擇方案。

　　非航商業(yè)用地開發(fā)潛力巨大

　　機(jī)場(chǎng)城市學(xué)院執(zhí)行董事、機(jī)場(chǎng)和城市開發(fā)領(lǐng)域的杰出專家馬克斯·赫什認(rèn)為，隨著商業(yè)模式重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，目前房地產(chǎn)已成為機(jī)場(chǎng)商業(yè)模式的重要組成部分。“在新冠肺炎疫情發(fā)生前，機(jī)場(chǎng)平均15%～20%的收入來源于地產(chǎn)開發(fā)。”他解釋說，“在過去兩年里，房地產(chǎn)已成為更重要的優(yōu)先事項(xiàng)。這場(chǎng)疫情暴露了現(xiàn)有機(jī)場(chǎng)商業(yè)模式中相當(dāng)多的風(fēng)險(xiǎn)，給機(jī)場(chǎng)上了寶貴一課：如果想要生存，就必須使收入多元化。”

　　世邦魏理仕(CBRE)在2021年1月發(fā)布的報(bào)告《利用非航土地開發(fā)實(shí)現(xiàn)機(jī)場(chǎng)收入多元化》中指出，側(cè)重非航土地開發(fā)以及機(jī)場(chǎng)自有物業(yè)土地租賃，對(duì)希望分散期權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)場(chǎng)而言可能大有裨益。

　　世邦魏理仕西北區(qū)區(qū)域經(jīng)理卡倫·貝特曼負(fù)責(zé)公共機(jī)構(gòu)和教育解決方案，同時(shí)也是該報(bào)告的撰寫人之一。他認(rèn)為，機(jī)場(chǎng)通過制定和實(shí)施非航商業(yè)用地開發(fā)計(jì)劃可以實(shí)現(xiàn)土地貨幣化。他表示，機(jī)場(chǎng)非航商業(yè)用地開發(fā)青睞與其業(yè)務(wù)相適應(yīng)的、具有商業(yè)用途的機(jī)場(chǎng)自有物業(yè)開發(fā)和土地租賃，如工業(yè)/分銷/物流、輕工業(yè)、航空航天和防務(wù)，為旅客提供的零售服務(wù)(如食品)以及酒店。“這些用地在空間上與受保護(hù)的跑道區(qū)域是通過物理方式隔開的，通常與服務(wù)公眾出行或航空的功能無關(guān)。”貝特曼解釋說。

　　多個(gè)機(jī)場(chǎng)正慢慢接受這一戰(zhàn)略。2021年12月，美國加利福尼亞州安大略國際機(jī)場(chǎng)宣布將80公頃土地出租給安大略市龐巴迪CanAm摩托車公司，租期55年，預(yù)計(jì)前10年租金收入約2.75億美元。機(jī)場(chǎng)稱，這是自2016年11月機(jī)場(chǎng)移交給地方管理以來，用于將空置物業(yè)變現(xiàn)的幾筆主要房地產(chǎn)交易中的第一筆。

　　安大略國際機(jī)場(chǎng)還擴(kuò)建了現(xiàn)有設(shè)施，聯(lián)邦快遞23300平方米的設(shè)施已于2020年12月完工。該設(shè)施位于機(jī)場(chǎng)西北側(cè)，占地21公頃，為聯(lián)邦快遞此前在該機(jī)場(chǎng)運(yùn)營規(guī)模的3倍。

　　當(dāng)談到釋放土地資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，赫什將荷蘭阿姆斯特丹史基浦機(jī)場(chǎng)和新加坡樟宜機(jī)場(chǎng)視為觀念開放的先驅(qū)。“這兩個(gè)機(jī)場(chǎng)提出了本身具有商業(yè)可行性的土地使用策略，并提高了機(jī)場(chǎng)及所在城市的競(jìng)爭力。在美國，夏洛特和辛辛那提機(jī)場(chǎng)同樣因此脫穎而出”。

　　土地開發(fā)好處多多

　　對(duì)機(jī)場(chǎng)自身而言，非航商業(yè)用地開發(fā)帶來的好處是顯而易見的：增加收入(這些收入在美國是必須重新流向機(jī)場(chǎng)的)，減少對(duì)航空業(yè)務(wù)收入的依賴，并增強(qiáng)機(jī)場(chǎng)未來發(fā)展的韌性。當(dāng)然，它還可能帶來更多好處。

　　WSP USA美國區(qū)高級(jí)航空財(cái)務(wù)規(guī)劃師特蕾西·比奇表示，如果機(jī)場(chǎng)選擇了合適的公司進(jìn)行合作，房地產(chǎn)租賃為機(jī)場(chǎng)所在地帶來的公共宣傳效果可能是非常有益的。“這表明機(jī)場(chǎng)是社區(qū)居民的好伙伴。根據(jù)實(shí)施中的擴(kuò)建或開發(fā)項(xiàng)目，向社區(qū)居民表明可通過創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)等對(duì)行業(yè)進(jìn)行改進(jìn)”。

　　在美國奧蘭多國際機(jī)場(chǎng)，大奧蘭多航空管理局規(guī)劃與發(fā)展總監(jiān)布拉德利·弗里爾認(rèn)為，這類用地開發(fā)成為奧蘭多地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的基石。“這是航空業(yè)進(jìn)行營銷以吸引其他企業(yè)的一個(gè)有利條件。”他評(píng)論道，“例如，因?yàn)闄C(jī)場(chǎng)有空置房產(chǎn)，捷藍(lán)航空在奧蘭多設(shè)立了一個(gè)培訓(xùn)中心和一個(gè)分支機(jī)構(gòu)，對(duì)公司業(yè)務(wù)是一種補(bǔ)充。而這使機(jī)場(chǎng)集團(tuán)收入多元化，因?yàn)槲覀儾恢灰蕾囷w機(jī)運(yùn)行。”弗里爾稱，機(jī)場(chǎng)集團(tuán)最近還同意將一家航空公司的機(jī)庫出租給一家基地位于美國的承運(yùn)人。

　　美國安大略國際機(jī)場(chǎng)管理局首席規(guī)劃官米歇爾·布蘭特利認(rèn)為，這類交易還可以減少給機(jī)場(chǎng)帶來的負(fù)面影響，有助于進(jìn)一步提高機(jī)場(chǎng)所在地區(qū)對(duì)機(jī)場(chǎng)的接受度。她表示：“租賃土地使安大略國際機(jī)場(chǎng)管理局能夠吸引與航空活動(dòng)互補(bǔ)的業(yè)務(wù)，可能有助于減少機(jī)場(chǎng)對(duì)地區(qū)的環(huán)境影響，包括噪聲引發(fā)的矛盾、交通和空氣質(zhì)量問題。”

　　優(yōu)先考慮機(jī)場(chǎng)未來發(fā)展需求

　　盡管如此，機(jī)場(chǎng)必須確保不會(huì)因自身的房地產(chǎn)戰(zhàn)略而忘乎所以，并且牢記必須考慮未來發(fā)展的潛力。“無論機(jī)場(chǎng)進(jìn)行哪種土地租賃，都須確保不會(huì)影響未來實(shí)施航空項(xiàng)目的能力。”比奇告誡說，“因此，如果已有擴(kuò)建計(jì)劃，有必要使租賃期限與可能的時(shí)間范圍相匹配，以確保不會(huì)影響未來的航空業(yè)務(wù)。”

　　機(jī)場(chǎng)當(dāng)局還必須確保為其管理的機(jī)場(chǎng)吸引到最合適的業(yè)務(wù)。“了解機(jī)場(chǎng)地塊的溢價(jià)，確保項(xiàng)目最大限度利用土地十分重要。”弗里爾表示，“至關(guān)重要的是，確保該地塊擁有必要的基礎(chǔ)設(shè)施，并符合美國聯(lián)邦航空局的政策和指導(dǎo)，因?yàn)檫@涉及為該地塊獲得公平的市場(chǎng)價(jià)值。我們不想在航空設(shè)施可以充分利用土地的地方發(fā)展倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)。未來開發(fā)任何房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都要有針對(duì)性，并注意機(jī)場(chǎng)的長期戰(zhàn)略或總體規(guī)劃。”

　　比奇認(rèn)為，機(jī)場(chǎng)還需要搞清楚正在簽署的協(xié)議，并了解將入駐機(jī)場(chǎng)的公司如何處理這塊土地。她補(bǔ)充說：“機(jī)場(chǎng)需要在租約中具體說明擬進(jìn)行的開發(fā)及開發(fā)后可能是什么樣子，以確保機(jī)場(chǎng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)較小。”

　　布蘭特利表示，在安大略國際機(jī)場(chǎng)，只有互補(bǔ)的業(yè)務(wù)才會(huì)被考慮。“安大略國際機(jī)場(chǎng)管理局從整體上考慮機(jī)場(chǎng)的發(fā)展和租賃機(jī)會(huì)，與利益相關(guān)者合作，從而進(jìn)一步將安大略國際機(jī)場(chǎng)建成通往南加州的全球門戶。我們僅考慮與機(jī)場(chǎng)活動(dòng)相適應(yīng)并對(duì)機(jī)場(chǎng)往來本地區(qū)運(yùn)送貨物和人員起補(bǔ)充作用的開發(fā)項(xiàng)目”。

　　根據(jù)比奇的說法，不僅機(jī)場(chǎng)需求要非常清晰，那些租用土地的公司也一樣。她建議那些潛在客戶，“要確保這筆生意對(duì)你有利，商業(yè)計(jì)劃務(wù)必可靠，收入要足以支付房租”。

　　世邦魏理仕的貝特曼對(duì)此表示贊同，并指出機(jī)場(chǎng)是重點(diǎn)。“開發(fā)商、投資者和想要租賃機(jī)場(chǎng)土地的公司應(yīng)考慮土地用途與出租土地的機(jī)場(chǎng)是否相適應(yīng)，因?yàn)闄C(jī)場(chǎng)運(yùn)營始終優(yōu)先于非航商業(yè)發(fā)展�？罩薪煌óa(chǎn)生的噪聲、高度限制和環(huán)境影響等矛盾是典型的限制因素，必須提前了解”。

　　布蘭特利表示，盡管存在一些限制，但與以往任何時(shí)候相比，更多企業(yè)和機(jī)場(chǎng)都在尋找機(jī)場(chǎng)房地產(chǎn)方面的商機(jī)。“安大略市場(chǎng)的房產(chǎn)空置率正處于歷史低位(根據(jù)戴德梁行2021年第四季度數(shù)據(jù))，那些之前可能忽視了機(jī)場(chǎng)空置土地的企業(yè)，包括安大略國際機(jī)場(chǎng)在內(nèi)，目前正在尋找任何可能的潛在機(jī)會(huì)。”她解釋道。

　　赫什認(rèn)為，此前重點(diǎn)是利用機(jī)場(chǎng)土地為商務(wù)旅客提供服務(wù)，但最近的重點(diǎn)是電子商務(wù)或物流等行業(yè)，這些行業(yè)正在蓬勃發(fā)展，有助于機(jī)場(chǎng)土地的多用途開發(fā)。“如果機(jī)場(chǎng)想要緊跟時(shí)代步伐，可能需要滿足新老客戶和土地開發(fā)戰(zhàn)略的新要求。”他表示，“無論是會(huì)議酒店、更高效的停車場(chǎng)、自動(dòng)化物流樞紐還是電池充電設(shè)施，如果機(jī)場(chǎng)希望實(shí)現(xiàn)收入多元化，走出新冠肺炎疫情困境，財(cái)務(wù)上比以往更具韌性，都須加快推進(jìn)這些陸側(cè)開發(fā)項(xiàng)目。”

　　延伸閱讀

　　機(jī)場(chǎng)通過商業(yè)用地創(chuàng)收的建議

　　通過商業(yè)用地創(chuàng)收，必須選擇合適的合作伙伴。WSP USA美國區(qū)高級(jí)航空財(cái)務(wù)規(guī)劃師特蕾西·比奇告誡機(jī)場(chǎng)，必須確保了解承租人將如何處理土地且明確歸還土地的要求，這樣在租約結(jié)束歸還土地時(shí)，土地已改善或清理為未開發(fā)地皮以備重新利用。

　　機(jī)場(chǎng)城市學(xué)院執(zhí)行董事、機(jī)場(chǎng)和城市開發(fā)領(lǐng)域的杰出專家馬克斯·赫什認(rèn)為，許多機(jī)場(chǎng)都在努力釋放土地價(jià)值——土地是機(jī)場(chǎng)創(chuàng)造財(cái)富的主要資產(chǎn)之一——因?yàn)槠渌�方面的�?zhǔn)備不夠充分，也沒有所需的資源。他表示：“很多機(jī)場(chǎng)已經(jīng)確定了雄心勃勃的土地租賃目標(biāo)并制定了陸側(cè)開發(fā)計(jì)劃。然而，往往面臨三個(gè)常見的障礙：缺乏資金，缺乏專業(yè)知識(shí)和厭惡風(fēng)險(xiǎn)。”

　　所以，他建議合作開發(fā)，即機(jī)場(chǎng)與外部合作伙伴聯(lián)手。“展望未來，我認(rèn)為我們將看到機(jī)場(chǎng)與私營部門以及與養(yǎng)老基金等公共部門參與者之間更多的合作。合作可以采取多種形式：從純投資到設(shè)計(jì)、建設(shè)、維護(hù)和運(yùn)營。成功的機(jī)場(chǎng)可量身打造獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和需求”。（邴元春）

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