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　　“我們的業(yè)態(tài)之復(fù)雜，在全國(guó)房企里都是獨(dú)一無(wú)二。”2017年，海航地產(chǎn)副總裁楊惟堯在眾多媒體面前不無(wú)驕傲地宣告，別的房企都在說(shuō)轉(zhuǎn)型，就是在往海航地產(chǎn)的方向轉(zhuǎn)。也正是在這一年，海航地產(chǎn)正式提出，要在五年之內(nèi)進(jìn)入全國(guó)房企TOP30，業(yè)績(jī)達(dá)到千億。

　　時(shí)間剛剛走過(guò)一年，曾經(jīng)的豪言成了泡影，2018年11月20日，海航地產(chǎn)召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，宣布海航地產(chǎn)更名為海航臨空，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將被“歸類處理”，未來(lái)將著重打造臨空產(chǎn)業(yè)園及通航小鎮(zhèn)兩類項(xiàng)目。

　　實(shí)際上，在更名之前，海航地產(chǎn)早已開(kāi)始了對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的“歸類處理”。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，海航地產(chǎn)今年已出售及正在出售的旗下資產(chǎn)已超過(guò)二百億元，包括悉尼寫字樓、紐約曼哈頓第六大道寫字樓等海外資產(chǎn)及海航首府、海航科技廣場(chǎng)、海航廣州白云項(xiàng)目等國(guó)內(nèi)資產(chǎn)。

　　就在海航地產(chǎn)更名前數(shù)日，海航集團(tuán)董事長(zhǎng)陳峰公開(kāi)表示，“有關(guān)集團(tuán)去杠桿的指示，我們得心無(wú)旁騖地執(zhí)行，當(dāng)初買資產(chǎn)是一種需要，現(xiàn)在賣也是一種需要，企業(yè)生存的需要。”而海航地產(chǎn)，成為了海航集團(tuán)為生存而付出的“必要代價(jià)”。

　　買賣轉(zhuǎn)換

　　“那時(shí)候(2016年)每天都有人問(wèn)我，我這里有一個(gè)XX項(xiàng)目，你們(海航)要不要買?不管是什么行業(yè)、哪個(gè)國(guó)家，都有項(xiàng)目找上門來(lái)。”前海航員工Amber回憶。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，自2015年至2017年中，海航集團(tuán)以至少一個(gè)月一次的收購(gòu)頻率登上了全球并購(gòu)的舞臺(tái)，在兩年半的時(shí)間里，海航集團(tuán)達(dá)成的海外收購(gòu)交易總額超過(guò)了400億美元，其中，包括了100億美元收購(gòu)CIT旗下飛機(jī)租賃業(yè)務(wù)、65億美元收購(gòu)希爾頓集團(tuán)股份約25%股權(quán)、22.1億美元收購(gòu)紐約曼哈頓寫字樓等巨額投資。

　　在這400億美元的投資中，除了與航空業(yè)務(wù)相關(guān)的飛機(jī)租賃業(yè)務(wù)及其他航空產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)，海外物業(yè)、文旅項(xiàng)目占比最高，海航對(duì)海外寫字樓、酒店度假村等文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的投資總額超過(guò)百億美元。

　　伴隨著滾雪球式的快速擴(kuò)張與收購(gòu)，海航集團(tuán)的規(guī)模迅速擴(kuò)大，2015年，海航首登《財(cái)富》世界五百?gòu)?qiáng)，2016年，進(jìn)入世界五百?gòu)?qiáng)第353位，2017年，提升至第170位，官方宣告的集團(tuán)總資產(chǎn)超過(guò)一萬(wàn)億元。這一年，海航提出，要在2025年之前進(jìn)入世界前十。

　　作為海航集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)，海航地產(chǎn)于2008年正式成立，根據(jù)海航地產(chǎn)上市母公司海航基礎(chǔ)(600515.SH)的年報(bào)數(shù)據(jù)，2017年，海航地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為68.45億元，全年簽約銷售額為87.82億元，按照克而瑞發(fā)布的2017銷售TOP200榜單，位列全國(guó)房企前150位。

　　與集團(tuán)提出了世界十強(qiáng)“小目標(biāo)”一樣，海航地產(chǎn)也在2017年意氣風(fēng)發(fā)地提出要在五年內(nèi)進(jìn)入全國(guó)房企TOP30，業(yè)績(jī)達(dá)到千億元。一位海航地產(chǎn)人士告訴記者，海航地產(chǎn)內(nèi)部提出的目標(biāo)是要通過(guò)并購(gòu)擴(kuò)張做到TOP10的房企。

　　如果能像海航集團(tuán)一樣收購(gòu)，海航地產(chǎn)要在五年從不到百億擴(kuò)張到千億規(guī)�；蛟S也并非不可能。從2016年起，海航地產(chǎn)開(kāi)始高調(diào)擴(kuò)張，楊惟堯多次在公開(kāi)場(chǎng)合稱，海航感興趣的地，“一定會(huì)強(qiáng)勢(shì)拿下”。

　　2016年，海航地產(chǎn)在�？谝�8.15億元擊敗多家大型房企拿下地王，創(chuàng)下�？诖笥⑸降貎r(jià)新高，其后，又在香港以142億港元擊敗21家香港及內(nèi)地開(kāi)發(fā)商拿下啟德兩塊住宅用地。隨后，海航地產(chǎn)提出“深耕海南，布局全國(guó)”，開(kāi)始在浙江、北京等地高調(diào)拿地。

　　高歌猛進(jìn)的勢(shì)頭在2017年年中戛然而止，彼時(shí)的海航集團(tuán)資金鏈困局初現(xiàn)，開(kāi)始頻繁出售境內(nèi)外資產(chǎn)，而剛剛開(kāi)始在全國(guó)土地并購(gòu)市場(chǎng)活躍了不到一年的海航地產(chǎn)，也在2018年開(kāi)始了資產(chǎn)大拋售。

　　3月，海航地產(chǎn)以19億元的價(jià)格將旗下海南高和、海島建設(shè)物流100%股權(quán)出售給了融創(chuàng)，海南高和主要運(yùn)營(yíng)�？谑型�海國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)，同時(shí)，此兩家公司還擁有紅城湖片區(qū)兩宗總價(jià)8.15億元的棚改用地。4月，海航地產(chǎn)引入富力合作開(kāi)發(fā)海航首府項(xiàng)目，合作價(jià)約57億元，據(jù)前述海航地產(chǎn)人士介紹，該項(xiàng)目已經(jīng)封頂，原本計(jì)劃今年年內(nèi)開(kāi)售。11月，萬(wàn)科以10億元出手接下了海航廣州白云項(xiàng)目，并就包括北京海航大廈在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目與海航進(jìn)行了溝通。

　　前述海航地產(chǎn)人士稱，目前海航地產(chǎn)尚有超過(guò)70處房產(chǎn)有出售意向，包括上海海航大廈、海口日月廣場(chǎng)等核心城市地標(biāo)建筑，總價(jià)值超過(guò)百億元，意向買家除之前已有出手的融創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)、富力之外，還有中糧、華僑城、九龍倉(cāng)等眾多房企。

　　對(duì)此，海航地產(chǎn)方面表示，這是“為了聚焦主業(yè)，配合集團(tuán)去杠桿的要求而做出的決策。”

　　動(dòng)蕩變局

　　在海航地產(chǎn)母公司海航基礎(chǔ)的官方介紹中，“基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營(yíng)管理商”是其對(duì)自己的定位，而海航地產(chǎn)更名后的全名為“海南海島臨空產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司”，其業(yè)務(wù)重心是臨空產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，主要業(yè)務(wù)是圍繞航空產(chǎn)業(yè)展開(kāi)的臨空產(chǎn)業(yè)園和通航小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

　　從劍指千億的“地產(chǎn)黑馬”到航空主業(yè)的“基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)設(shè)施”，變化不可謂不大。在更名的品牌發(fā)布會(huì)上，海航臨空新任董事長(zhǎng)譚玉平稱，圍繞臨空產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型是順勢(shì)而為，“近年來(lái)公司一直在運(yùn)籌從傳統(tǒng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，最終確定以臨空產(chǎn)業(yè)為主業(yè)。”

　　就在去年，海航地產(chǎn)還提出，以三條產(chǎn)品線齊頭并進(jìn)，沖擊千億。這三條產(chǎn)品線分別是包含了生活配套、商貿(mào)、產(chǎn)業(yè)三大類的中國(guó)集，融居住、商旅、商業(yè)、辦公于一體的一帶一路沿線城市綜合體以及最終確立的臨空產(chǎn)業(yè)園。彼時(shí)，海航地產(chǎn)在三條產(chǎn)品線中還穿插了長(zhǎng)租公寓“海航公社”、養(yǎng)老體系“海航城”等多元化板塊，如今這些板塊均已成歷史。

　　譚玉平將今年稱作海航臨空的“轉(zhuǎn)型元年”，并為其規(guī)劃了“三園五鎮(zhèn)”，即美蘭臨空產(chǎn)業(yè)園、宜昌臨空產(chǎn)業(yè)園、天津臨空產(chǎn)業(yè)園三園及西安空港新城、海南博鰲、武漢蔡甸、浙江建德千島湖、四川都江堰等五地的通航特色小鎮(zhèn)。除三園五鎮(zhèn)外，海航臨空方面稱，還有17個(gè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備以及29個(gè)相關(guān)子項(xiàng)目。

　　美蘭臨空產(chǎn)業(yè)園是海航臨空產(chǎn)業(yè)的先行模板，據(jù)介紹，其位于�？诿捞m國(guó)際機(jī)場(chǎng)東側(cè)，總規(guī)劃面積11.43平方公里，建設(shè)分三期進(jìn)行。海航方面宣稱，該產(chǎn)業(yè)園不僅囊括了現(xiàn)代化的物流園以及臨空產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，還有航空維修、智慧物流、跨境電商等產(chǎn)業(yè)層級(jí)。

　　前述海航人士透露，三園五鎮(zhèn)基本上會(huì)按照美蘭臨空產(chǎn)業(yè)園的模式建設(shè)，“公司留著的項(xiàng)目已經(jīng)很少了，這幾個(gè)項(xiàng)目是當(dāng)初簽約主基地機(jī)場(chǎng)時(shí)和當(dāng)?shù)卣�府捆綁的，屬于必須留的�?xiàng)目，同時(shí)項(xiàng)目位于主基地機(jī)場(chǎng)旁邊，發(fā)展起來(lái)也更有支撐。”

　　所謂主基地機(jī)場(chǎng)是指機(jī)場(chǎng)與航空公司達(dá)成了戰(zhàn)略合作，機(jī)場(chǎng)通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)時(shí)刻、優(yōu)先航線等方式鼓勵(lì)航空公司在機(jī)場(chǎng)增加運(yùn)力，希望通過(guò)主基地航空公司在航線網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化的過(guò)程中形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步挖掘運(yùn)力，促進(jìn)機(jī)場(chǎng)吞吐量增長(zhǎng)，主基地機(jī)場(chǎng)航空公司擁有更多的發(fā)展資源以及更高的市場(chǎng)份額。

　　因此，海航臨空規(guī)劃的三園五鎮(zhèn)既要借助主基地機(jī)場(chǎng)的資源，也承擔(dān)著豐富、擴(kuò)展機(jī)場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈的責(zé)任，例如，海南美蘭機(jī)場(chǎng)、天津?yàn)I海機(jī)場(chǎng)不僅是海航的主基地機(jī)場(chǎng)，海航還負(fù)責(zé)其免稅業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)，在兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃中，也多次提到了拓展免稅業(yè)務(wù)覆蓋，實(shí)現(xiàn)增收。

　　此外，由三園五鎮(zhèn)直接開(kāi)發(fā)出新的旅游產(chǎn)品并做好相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈也是海航臨空規(guī)劃的“聚焦主業(yè)”渠道之一。海航臨空方面稱，將圍繞通航小鎮(zhèn)打造涵蓋物流、園區(qū)開(kāi)發(fā)、飛機(jī)制造等等上下游的生態(tài)圈以及相關(guān)文化產(chǎn)品。

　　前述海航地產(chǎn)人士表示，“比如拿海航的金鵬會(huì)員積分換小鎮(zhèn)套票，或者推出機(jī)票、小鎮(zhèn)景觀門票一體的套票等等，海航不僅有航空，旗下還有專門的旅游平臺(tái)凱撒旅游(000796.SZ)，也有新零售平臺(tái)供銷大集(000564.SZ)，如果能將這些資源整合起來(lái)，通航小鎮(zhèn)還是很有看點(diǎn)的。”

　　不過(guò)，就海航集團(tuán)目前的狀態(tài)來(lái)說(shuō)，海航臨空通航小鎮(zhèn)的未來(lái)項(xiàng)目規(guī)劃依舊存在起伏與不確定性。據(jù)多方信源透露，由于資金緊張，海航集團(tuán)正計(jì)劃將所持凱撒旅游股份出售給光大集團(tuán)，對(duì)此，凱撒旅游方面表示，未得到相關(guān)通知。

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